Prodaja / Nakup nepremičnine

V nadaljevanju bomo skušali na enostaven način odgovoriti ba osnovna vprašanja, ki si jih prodajalci in kupci zastavljajo, ko pride do konkretnega nepremičninskega posla.

1. V kakšni obliki mora biti pogodba o prodaji/nakupu nepremičnine?
Pogodba naj bo pisna.

2. Kdaj je pogodba sklenjena?
Ko je podpisana s strani vseh pogodbenih strank, oz. sta se stranki sporazumeli o njenih bistvenih sestavinah.

3. Kaj so bistvene sestavine pogodbe?
V primeru nepremičnine, so to: nepremičnina (predmet prodaje), dogovor o ceni – to so tudi nujni deli vsake pogodbe, priporočljivo pa je, da pogodba vsebuje tudi druge sestavine (pogoji plačila, predaje, vknjižbeno/zemljiškoknjižno dovolilo, drugi dogovori...)

4. Overitev podpisov - ali morajo biti podpisi strank overjeni pri notarju?
Overjen mora biti samo podpis prodajalca. Ni nujno, da je podpis prodajalca overjen na sami pogodbi, mora pa biti overjen na zemljiškoknjižnem dovolilu. To dovolilo pa je lahko napisano v pogodbi sami, ali pa posebej. Če je zemljiškoknjižno dovolilo vsebovano v pogodbi, mora biti podpis prodajalca na pogodbi, v kateri je vsebovano tudi zemljiškoknjižno dovolilo, overjen pri notarju. Če je zemljiškoknjižno dovolilo napisano posebej (na drugem papirju), pa mora biti overjen podpis prodajalca le na tem dovolilu.

5. Kdaj se lahko overi podpis pri notarju?
Ko imate izvod pogodba, potrjen od FURS, kar pomeni, da je bil že plačan prometni davek.

6. Kaj je to zemljiškoknjižno dovolilo? Imenovano tudi: vknjižbeno dovolilo, intabulacijska klavzula:
to je izrecno dovolilo, s katerim lastnik-prodajalec nepremičnine izrecno in brezpogojno dovoli, da se lastninska pravica na nepremičnini, ki jo je prodal, vknjiži na ime kupca – novega lastnika v zemljiško knjigo

7. Kako in kaj je z davki?
Davek na promet nepremičnin.

8. Davek na dobiček/kapitalski donos
Davek na promet nepremičnine je 2% od prodajne vrednosti nepremičnine.

9. Kdo plača davek?
Davek na promet nepremičnine, to je 2% od prodajne vrednosti nepremičnine praviloma plača prodajalec, razen če ni v pogodbi izrecno dogovorjeno drugače: to pomeni, da ga lahko plača tudi kupec, delno ali v celoti.

10. Kaj je to davek na dobiček oz. kapitalski donos?
Enostavno povedano: to je davek, ki ga plača lastnik-prodajalec nepremičnine, če je s prodajo nepremičnine »zaslužil«, oz. »ustvaril dobiček«.

11. Kaj to pomeni?
To pomeni, da je prodajna cena nepremičnine, po kateri je prodajalec - lastnik prodal nepremičnino, višja, kot pa je bila njena vrednost ob nakupu oz. pridobitvi (npr. z dedovanjem), pri čemer je pomembna tudi časovna oddaljenost.

12. Katere listine je treba predložiti na FURS?
Izpolnjene obrazce, ter priloge: originalno podpisano kupoprodajno pogodbo, s prilogami.

13. Obvezne priloge h kupoprodajni pogodbi za prodajo stanovanja:
kupoprodajna pogodba, energetska izkaznica, uporabno dovoljenje, gradbeno dovoljenje (zadnje tri priloge so obvezne, če je objekt bil grajen ali pa do/grajen oz. spremenjen na način, da bi bilo potrebno gradbeno dovoljenje, ali sprememba itd le-tega, v času po letu 1968) V primeru, da iz lokacijske informacije izhaja predkupna pravica upravičenca, še izjava o neuveljavljanju le-te

14. Kje dobim uporabno in gradbeno dovoljenje, če ga sam nimam?
Na upravni enoti, kjer dam vlogo, v katero navedem ID znak nepremičnine (stavbe, posameznega dela itd)

15. obvezne priloge za prodajo parcele:
originalna podpisana kupoprodajna pogodba, lokacijska informacija, ki ne sme biti starejša od 6 mesecev.

16. Kaj je to predkupna pravica?
pravica? Pravica, da ima nekdo prednost pri nakupu- pravica je lahko zakonita- določa jo zakon ali pa pogodbena – ustanovljena s pogodbo, po volji strank.

17. Koliko časa traja, da FURS odmeri davek in kako to poteka?
Odločbo o odmeri davka o prometu nepremičnin, izda FURS v 30 dneh. Originalno potrjeno pogodbo, ki jo lahko nesemo k notarju zaradi overitve podpisa, dobimo šele po plačilu davka, prej ne.